コロナ禍のマニラ首都圏の住宅不動産

コロナ禍で世界中で社会生活・経済が大きな打撃を受けているわけですが、気になるのが、フィリピン・マニラ首都圏の住宅不動産は一体どうなっているのか?ということだと思いますので、今日は世界的な不動産調査会社JLLなどの直近のレポートなどを参考に概観します。
意外にもフィリピンの住宅不動産市場は、コロナにも関わらず堅調です。
マニラ首都圏のコンドミニアムの新規供給数で見ると、33,200戸で、これはほぼ2020年と同じレベルです。2019年の25,000戸レベルよりむしろ大幅に増加しています。エリア的には、中心部のマカティーやBGCの外側であるパサイとケソンで供給が大きく増えていて、中心部のマカティーは開発用地自体がかなり少なくなっていることにより供給もどんどん減少しています。堅調な需要があることを確認した各ディベロッパーが、コロナ禍でも建設工事を進め、積極的な販売活動を行っています。
実際2021年第二四半期のプレビルド・コンドミニアムの販売戸数は80,500戸と堅調です。価格のお手頃感とディベロッパーが多くの支払い方法を用意していることで、買いやすくなっていることが販売好調の要因です。
そして空室率ですが、マカティーが9.4%、BGCのあるタギグが8.8%、カジノやモールオブアジアのあるベイエリアがあるパサイが8.7%と、もともと外国人が多く住んでいた中心部の空室率は、外国人の多くが帰国したことにより上がっています。逆にケソンのようなローカル住人の多いエリアの空室率は4.4%とコロナ前とさほど変化はありません。
賃貸価格については、第一四半期と比べて0.8%減、1年前と比べて6.6%の減少となっていて、コロナ禍でロックダウンなどの人的行動規制があり内覧もままならない状況の中、賃貸マーケットは低調にならざるおえない状況です。
特にオンラインカジノの中国人従業員が多く住んでいたベイエリアでは、多くの中国人が帰国したことにより、賃料の落ち込みが大きいです。マカティーやBGCは下げ止まっているように見えます。コロナ前までの通常ベースでみると、マカティーの年間平均家賃上昇率は9.5%前後、BGCが8.5%前後でした。
一方コンドミニアムの価格については、プレビルドが年間ベースで5.1%の上昇、第一四半期と比べても2%の上昇と、コロナ禍においても堅調なセールスと連動して上昇しています。
一方RFO(Ready for Occupancy)と言われる中古および引き渡し後の新築物件の価格は、年間ベースで1.3%のマイナスですが、四半期ベースでは逆に1%の上昇を示していて、コロナ後を見据えた価格の底打ち感が出ています。

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